Ипотека в Испании: выход или тупик?

Ипотека в Испании

Ипотека, как и любой кредит, имеет свои плюсы и минусы. Ни для кого не секрет, что ключевой проблемой российского ипотечного кредитования является высокая стоимость займов и самих квартир. Мало кто в России рассматривает ипотеку как реальную возможность обзавестись домом мечты.

В Испании другое мнение на этот счет. Ипотека в Испании — это приобретение недвижимости по невысоким ценам в европейской стране и возможность наслаждаться дружелюбным и открытым испанским менталитетом и благоприятными климатическими условиями круглый год. К тому же, ставки по кредитам здесь ниже, а условия их получения — проще, чем в других странах Европы.

Правда, есть и минусы – нерезидентам страны покупка испанского жилья обходится на 10% дороже (от общей стоимости квартиры).

Особенности ипотечного кредитования

Сама ипотека в Испании несильно отличается от ипотеки в России: это тот же кредит, для привлекательности которого рекламщики и копирайтеры неустанно изобретают миллионы привлекательных слоганов: hipoteca joven (ипотека для молодых), hipoteca fácil (легкая ипотека), hipoteca libre (свободная ипотека), hipoteca abierta (открытая ипотека), hipoteca tranquilidad (ипотека «спокойствие»), hipoteca global (глобальная ипотека), hipoteca salvaje (дикая ипотека), hipoteca super (ипотека «супер»), hipoteca revolución (ипотека «революция») и так далее.

В ипотеку можно купить квартиры, принадлежащие банкам, или непосредственно собственникам, а также недостроенную недвижимость напрямую от застройщика. В первом случае можно рассчитывать на ипотечный кредит до 80% от оценочной стоимости приобретаемого объекта, в остальных – этот процент, как правило, снижается до половины окончательной стоимости жилья. Следует учитывать, что испанские банки охотнее одобряют кредиты на покупку новых объектов недвижимости, нежели на приобретение вторичного или ветхого жилья.

Как и в России, срок кредитования (максимум до 40 лет) напрямую зависит от возраста заемщика. В Испании крайней границей, по достижении которой ваша кредитная история уже никого не заинтересует, — 65 лет.

Чтобы начать оформление ипотеки в Испании, нужно, прежде всего, позаботиться о документальной стороне дела. Здесь важно не только собрать все необходимые справки, но и запастись их нотариально заверенными переводами на испанский язык. Минимальный пакет обязательных документов: паспорт, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество в России, справка о зарплате (форма 2-НДФЛ) за все 12 месяцев прошлого года и все прошедшие месяцы текущего, подоходная декларация из налоговой инспекции за прошлый год, справка из банка с характеристикой клиента и справка о кредитной истории.

Кроме того, заемщику нужно будет получить в Испании его собственный идентификационный номер иностранца NIE (Número de identidad de extranjero) — он необходим для совершения любой финансовой операции.

Работающие в Испании по найму могут ограничиться действующим загранпаспортом и справкой с места работы с указанием заработной платы, подписанной генеральным директором и заверенной печатью компании. Бизнесменам же, в числе прочих документов, необходимо предоставить данные о балансе фирмы за текущий и предыдущий год и справку о личных ежемесячных доходах.

Как правило, рассматривают заявление на ипотеку не менее трех недель. Максимальное время ожидания – один месяц со дня обращения в банк. Еще одну или две недели у банка уходит на то, чтобы оценить выбранный объект недвижимости.

Стоит отметить, что ипотечные выплаты в Испании определяются курсом Euribor: чем меньше курс, тем больше выплаты, и наоборот. В любом случае, размер ежемесячного платежа не может превышать 40% от суммы ежемесячного дохода заемщика.

После совершения всех необходимых формальностей и в случае одобрения ипотечного займа, банк перечислит запрошенную сумму на счет заемщика. Договор купли-продажи недвижимости подписывается в присутствии нотариуса, а сделка регистрируется в государственном Регистре Собственности Испании (Registro de la Propiedad).

Затем посредством ежемесячных или ежеквартальных платежей (зависит от банка и от условий, на которых выдан кредит) долг банку будет постепенно возвращаться. Досрочное погашение тоже возможно, правда за него придется заплатить комиссию.

Ипотека в Испании: реалии

Испанцы же в большинстве своем отзываются об ипотеке крайне отрицательно и имеют на то свои причины. Сегодня в стране никого не удивишь термином «vidas hipotecadas» (с исп.- «жизни, заложенные в ипотеку»). И виной этому разразившийся финансовый кризис, спровоцировавший уменьшение рабочих мест и увеличение числа безработных. А значит, за ипотеку просто стало нечем платить.

Немаловажно и то, что Испания лидирует среди других стран Европы по количеству собственников квартир, а инвестиции в недвижимость здесь всегда считались одним из самых надежных способов вложить с трудом накопленные деньги. Этому мировоззрению даже дали название «Spanish way of life» (с англ. — «Испанский образ жизни»). До недавних пор купить здесь квартиру было значительно проще, чем арендовать: испанцы снимают квартиры неохотно, большинство предпочитает иметь собственную жилплощадь. Неудивительно, что на момент экономического краха ипотечные займы были оформлены чуть ли не у половины всего испанского населения.

В результате поголовной неуплаты ежемесячных платежей заемщиками банки стали изымать у «злостных неплательщиков» приобретенные ими дома, из-за чего и разразился настоящий скандал. Несмотря на полное неведение со стороны заемщиков, оказалось, что с возвращением банку кредитной недвижимости, долг погашается лишь частично, а «незнание закона не освобождает от ответственности».

Если заемщик не в состоянии выплатить весь долг полностью, наступает «subasta» (аукцион).

В результате безуспешных торгов, что случается в 90% случаев, банки получают возможность выкупить спорные объекты всего за 60% от оценочной стоимости недвижимости (как правило, сильно разнящейся с той, за которую они приобретались клиентами). Остальные же 40%, а также накопившиеся за это время проценты и штрафы за просрочку платежей по общему кредиту и судебные расходы по-прежнему остаются за заемщиком. На эту новую итоговую сумму, в свою очередь, тоже начинают начисляться проценты. Таким образом, многие испанцы, лишившись самого дома и уже вложенных в него средств, еще и остались должны банку.

Кроме того, по испанским законам, за свои долги заемщики отвечают всем своим имуществом – как настоящим, так и будущим. И не только своим. Финансовые обязательства ложатся и на всех поручителей, которые в свое время гарантировали его платежеспособность. Поэтому во многих случаях безрадостное судопроизводство по не выплаченной ипотеке не ограничивалось изъятием самой кредитной недвижимости. Нередко вслед за неплательщиками своего единственного жилья лишались и их ближайшие родственники.

Сотни таких жизней и стали теми самыми «vidas hipotecadas», за которыми не только тянется длинный шлейф долгов, но и которым сложно стать частью современного общества: находясь в статусе должника, в Испании зачастую невозможно открыть банковский счет, оформить право на наследство, арендовать жилье, устроиться на работу и даже получить гуманитарную помощь.