Купить жилье в Европе со скромным бюджетом

Наверное, многие хотели бы иметь свою квартиру в одной из европейских стран. И это может быть вполне осуществимо даже для тех, кто не располагает свободными и достаточными средствами. Существует простая и понятная финансовая схема покупки недвижимости, которая, к тому же, поможет получить некоторую прибыль. Это lease-back (возвратный лизинг, обратная рента, гарантированная рента).

Lease-back: преимущества схемы

По сути, lease-back – это полноценный инструмент инвестирования. В случае с жильем он работает следующим образом: покупатель приобретает у застройщика квартиру и сдает ее в аренду управляющей компании застройщика на несколько лет, а та, в свою очередь, сдает ее в краткосрочную аренду субарендаторам и платит фиксированный процент за это собственнику жилья. Таким образом, покупатель становится инвестором, получающим доход. К тому же, иметь квартиру в Европе – это не только престижно, но и удобно, ведь в ряде стран приобретение жилья дает привилегии при получении ВНЖ или хотя бы долгосрочной визы.

Помимо упрощенной процедуры получения ВНЖ или визы, схема обратной ренты имеет другие преимущества. Во-первых, на такую покупку жилья банки охотнее дают кредиты, чем обычную ипотеку. Во-вторых, владельцу гарантирован определенный доход, который покрывает кредит больше чем на половину. В-третьих, владелец может сам пользоваться своей квартирой.

Европейский опыт

Впервые схема обратной ренты была применена в 70-х годах во Франции, а к настоящему моменту она стала очень популярной во многих европейских странах и даже в США.

Lease-back особенно распространен в странах с крупными морскими курортами: Италия, Испания, Португалия. Также много возможностей предлагают Швейцария и Австрия, как горнолыжные центры. Это объясняется высоким спросом на краткосрочную аренду апартаментов среди туристов.

Но благодаря многолетнему опыту и различным льготам лидером по заключению таких сделок стала Франция. Здесь схема lease-back является правительственной программой, она контролируется и регулируется на государственном уровне.

Во Франции развит горнолыжный и пляжный туризм, поэтому предлагается больший выбор недвижимости. Покупателю по схеме обратной ренты предоставляются различные налоговые льготы, скидки на услуги нотариуса и страхование жилья. Но, пожалуй, самым привлекательным условием является возможность вернуть уплаченный при покупке НДС, который здесь составляет 19,6%. А это – существенная скидка от общей стоимости. Все это делает такую схему востребованной даже среди самих французов.

Lease-back: условия

У схемы обратной ренты есть определенные условия, соблюдение которых и делает её выгодной.

Вид недвижимости по схеме lease-back

Во-первых, по lease-back можно купить так называемую «туристическую» недвижимость: квартиру, апартаменты, студию или виллу в горах, на побережье или недалеко от курортной зоны, а также в столице. То есть там, где традиционно наибольший поток туристов. Это повысит вероятность того, что жилплощадь не будет простаивать без арендаторов.

Во-вторых, в большинстве случаев, эта недвижимость должна быть новой. Можно, конечно, приобрести уже не новый объект или даже только строящийся. Но в первом случае финансовые условия могут быть не слишком выгодными, а во втором – придется подождать какое-то время, пока объект будет закончен и сможет использоваться.

Стоимость

Конечно, тут все зависит от каждого конкретного случая. Главное — покупатель может внести в качестве первоначального взноса от 15 до 25 процентов. На остальную же сумму, если свободных средств нет, можно взять кредит в банке. Правда, стоит учесть, что помимо средств на покупку, понадобятся дополнительные деньги на оплату услуг агентов, нотариуса и прочих расходов.

Аренда

После заключения сделки купли-продажи покупатель становится официальным и полноправным собственником. Но, по условиям обратной ренты, после получения объекта в собственность владелец обязан сдать его в долгосрочную аренду. Причем квартира должна как можно реже пустовать. Ведь подразумевается, что именно арендная плата будет во многом окупать приобретение. Чтобы владельцы жилья не занимались этим самостоятельно, все вопросы, связанные с арендой, берет на себя управляющая компания.

При оформлении сделки подписывается договор с управляющей компанией застройщика. Срок действия договора в среднем составляет 10 лет, по истечении которых его можно продлить. В течение этого периода собственник передает объект компании. А компания обязуется не только искать арендаторов, но и содержать жилье, нести расходы по ремонту в случае необходимости, по оплате коммунальных платежей и так далее. Собственник же в течение всего срока действия договора может использовать свое жилье для своих нужд всего несколько недель в году. Как правило, 4 недели.

В договоре могут прописать конкретные месяцы, в которые владелец может пользоваться своей квартирой. Это связано с периодом максимальной и минимальной доходности объекта. Понятно, что летом, в высокий туристический сезон спрос на аренду квартиры у моря значительно выше. Следовательно, и доход она принесет больший. По истечении срока действия договора владелец может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Он может жить в ней сам или найти новых арендаторов и сдать ее как на короткий, так и на длительный срок.

Доход

Схема lease-back гарантирует владельцу недвижимости ежемесячное получение дохода в виде процента от арендной платы. Процентная ставка, как и прочие условия, обязательно прописывается в договоре. Как правило, в год доход составляет 4-6% от стоимости объекта. Он ежегодно индексируется с учетом инфляции, то есть увеличивается примерно на 2,5%. Доход не зависит от того, сколько дней за год жилье действительно сдавалось. Если под покупку взяли кредит в европейском банке (в той стране, где покупается объект) под средние европейские ставки в 3,5-4% годовых (в зависимости от страны), то прибыль от приобретенной квартиры может покрыть больше половины займа.

Больше информации о схеме lease-back во Франции можно найти здесь и здесь.