Жилье в Эстонии: покупка, аренда, кредит

Поиск жилья – важный шаг при эмиграции. Без документов, подтверждающих место проживания, нельзя получить ни визу, ни вид на жительство, ни гражданство. В этой статье мы расскажем:

• о рынке недвижимости в Эстонии
• о том, как искать квартиру или дом для покупки и аренды
• и где лучше жить.

Рынок жилья

Благодаря буму строительства жилой недвижимости в стране с середины 90-х годов и вплоть до сегодняшнего дня предложение на рынке жилья превышает спрос. Несмотря на небольшие размеры страны и городов, недвижимости здесь много. И в новостройках, и на вторичном рынке. После присоединения Эстонии к Евросоюзу в 2004 году стоимость квартир и домов в стране еще оставалась довольно низкой. Поэтому многие выходцы из других стран тут же обратили внимание на небольшое прибалтийское государство и приобрели недвижимость в столице и других городах страны. И на сегодняшний день покупка квартиры или дома в Эстонии – выгодная инвестиция. За первую половину 2016 года на эстонском рынке недвижимости не наблюдалось ценовых скачков. Во второй половине года они также не предвидятся.

Наиболее востребованным и самым дорогим регионом остается уезд Харьюмаа со столицей страны – Таллином. За последний год 70% всех сделок с недвижимостью были сосредоточены именно в Таллине и окрестностях.

Отдельного внимания заслуживает жилой фонд времен СССР – дома-«хрущевки», которых осталось очень много на территории Эстонии. Не стоит бояться покупать квартиры в этих домах. Несмотря на солидный возраст, целые районы «хрущевок» прекрасно сохранились. Ежегодно в Эстонии реновируют (проводят капитальный ремонт) до 500 подобных зданий. Весь вид стандартной пятиэтажки, подъезды, лестницы, водопровод сильно отличаются от нынешнего состояния российских «собратьев». Внутри дома – современные лифты, окна и двери, а вокруг – зеленые скверы и благоустроенные детские площадки. Однако в последнее время иностранцы все же приобретают квартиры в новостройках.

Покупка недвижимости  — не основание для получения временного вида на жительство, как, к примеру, в соседней Латвии. Однако при оформлении ПМЖ и гражданства, заявитель должен иметь жилье в собственности.

В Эстонии действует ряд ограничений на покупку жилья и земли иностранцами. Так, негражданам Евросоюза запрещено приобретать земельные участки:

• на островах Эстонии (в составе страны – более 2 тысяч небольших островов)
• на приграничных территориях, например, в городе-курорте Нарва-Йыэссу на границе с Россией.

Отдельная особенность эстонской недвижимости – квартирные товарищества в каждом доме. Это некоммерческие организации, в которых состоят собственники квартир в доме. Такие товарищества создаются с целью улучшения жизни в доме и его обслуживания. Они получают федеральную и муниципальную финансовую поддержку на ремонт, обустройство территории и другие работы по жилому зданию. Также в Эстонии существует практика своеобразного доверительного управления. Жилец может поручить квартирному товариществу присматривать за своей квартирой на время отъезда. Например, присмотреть за животными, полить цветы, получить почту и даже сделать уборку. Такие услуги очень удобны для эстонцев и стоят недорого, а плата за нее вносится в список ежемесячных платежей.

Жилье в Эстонии: выбор региона

Стоимость жилой недвижимости в Эстонии довольно сильно варьируется в зависимости от региона страны. Рассмотрим подробнее ситуацию на рынках жилья в нескольких наиболее популярных городах и уездах (областях).

Уезд Харьюмаа, Таллин

Самый востребованный район для покупки недвижимости среди иностранцев – Таллин и его окрестности. Это наиболее густонаселенный регион в стране, здесь живут 700 тысяч человек. Кроме Таллина, приезжие приобретают квартиры и дома в небольших городках Локса, Маарду, Палдиски и Кейла. Таллин, в свою очередь, состоит из 8 районов. Самые престижные и дорогие квартиры и дома расположены в районах Кесклинн, Пирита, Каламайя и Кристийне. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице Эстонии – 300 евро в месяц, двухкомнатной – 400 евро, трехкомнатной – 500 евро. В пригородах аренда обойдется на 15-20% ниже.

Средняя цена однокомнатной квартиры в Таллине – 45 тысяч евро, двухкомнатной – 60 тысяч евро, трехкомнатной – 70 тысяч евро. Небольшую студию на окраине города в новом доме можно приобрести и за 30-35 тысяч евро. Двухэтажный коттедж с земельным участком в пригородах Таллина обойдется в 200-250 тысяч евро.

Тарту

Город Тарту, который находится на юго-востоке страны в 185 километрах от Таллина, называют «городом студентов». Здесь располагается старейший вуз Эстонии и один из самых престижных в Европе – Тартуский университет. Тарту – второй по численности город страны с населением в 150 тысяч человек. Месячная арендная плата за однокомнатную квартиру недалеко от центра города составляет 200-250 евро, за двухкомнатную – 300-350 евро, за трехкомнатную – 400-450 евро.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры – 38 тысяч евро, двухкомнатной – 45 тысяч евро, трехкомнатной – 55 тысяч евро. В Тарту популярны небольшие студии в 18-25 квадратных метров, такую квартиру можно купить за 20-25 тысяч евро. Дом за городом средних размеров с 3-4 спальнями будет стоить 150-170 тысяч евро.

Нарва

Нарва считается самым русскоязычным городом Эстонии и столицей уезда Ида-Вируума, 75% населения которого – русскоговорящие жители. Такая ситуация объясняется тем, что уезд находится на границе с Россией – всего в 150 километрах от Санкт-Петербурга. Средняя стоимость аренды в Нарве: студия – 120 евро, однокомнатная квартира – 200 евро, двухкомнатная — 280 евро, трехкомнатная – 400 евро.

Средняя стоимость однокомнатной квартиры недалеко от центра города – 25-30 тысяч евро, двухкомнатной – 40-45 тысяч евро, трехкомнатной – 55-60 тысяч евро. Небольшой дом на окраине города стоит около 120-130 тысяч евро.

Пярну

Пярну – четвертый по численности и площади город Эстонии, находящийся на юго-западе страны. Это важный порт, а также главный курорт Эстонской республики. Климат в Пярну – самый мягкий и теплый в стране. В отличие от Таллина, где даже летом температура редко поднимается выше 23 градусов. Пярну находится на равном удалении от столиц Эстонии и Латвии. В основном иностранцы покупают недвижимость в Пярну для летнего отдыха.

Аренда однокомнатной квартиры в центре города обойдется примерно в 200 евро, двухкомнатной – 250-300 евро, трехкомнатной – 350-400 евро. Средняя стоимость недвижимости в Пярну: однокомнатная квартира – 35 тысяч евро, двухкомнатная – 45 тысяч евро, трехкомнатная – 55-60 тысяч евро. В Пярну популярны небольшие коттеджи на побережье, в среднем дом с тремя-четырьмя спальнями стоит 150-170 тысяч евро.

Жилье в Эстонии: аренда

Чаще арендодатели предлагают жильцам длительную аренду, как минимум на полгода-год. Как правило, снять жилье напрямую у владельца в Эстонии затруднительно, поэтому при поиске квартиры или дома и при заключении договора аренды всегда присутствует посредник – маклер. Благодаря этому первоначальный взнос за жилье заметно увеличивается: сумма аренды за первый месяц + депозит (залог за сохранность имущества) в размере месячной арендной платы + комиссионные агенту по недвижимости, тоже в размере месячной арендной платы. Таким образом, если аренда квартиры стоит 400 евро, то готовьтесь при заключении договора заплатить 1200 евро. С другой стороны, участие специалиста во время сделки обеспечит полную правовую безопасность и арендатору, и владельцу жилья.

Залог за сохранность имущества возвращается, когда жильцы съезжают из квартиры или дома. Но если хозяину покажется, что после проживания арендаторов жилье находится не в лучшем состоянии, то закон будет на его стороне, и залоговые деньги не вернутся.

Договор может быть бессрочным, в таком случае каждые полгода стоимость аренды может изменяться по взаимному соглашению сторон.

В договоре аренды обязательно указываются персональные данные владельца квартиры и арендатора. Новые жильцы вправе потребовать у арендодателя все документы на недвижимость, чтобы убедиться в законности сделки.

Коммунальные расходы обычно берут на себя арендаторы. Хотя иногда месячная плата за аренду включает и все платежи. Средняя стоимость воды, газа, отопления и электричества сильно зависит от самого дома, однако в среднем коммунальные расходы составляют зимой около 100-150 евро, летом – 50-80 евро.

Искать жилье для аренды можно самостоятельно при помощи интернет-ресурсов или обратиться в агентство недвижимости.

Популярные сайты по поиску недвижимости в аренду в Эстонии:

• http://kinnisvaraportaal-kv-ee.postimees.ee/
• http://www.myhome.ee/
• http://ee24.ru/estonia/
• http://www.city24.ee/

Жилье в Эстонии: покупка

Поиск недвижимости для покупки осуществляется так же, как и поиск жилья для аренды: через специальные сайты или с помощью риэлтерской компании.

Самые известные эстонские ресурсы по поиску квартир и домов для покупки:

• http://kinnisvaraportaal-kv-ee.postimees.ee/
• http://ee24.ru/estonia/
• http://www.trianon.ee/
• http://www.myhome.ee/

Покупка недвижимости пройдет максимально безопасно в присутствии аттестованного агента – маклера, чьи комиссионные обычно уже включены в итоговую стоимость жилья.

В договоре купле-продажи, который заключают продавец и покупатель, оговариваются условия сделки, данные о квартире или доме и другие условия. Договор обязательно заверяется нотариусом. Стоимость нотариальных услуг оплачивается поровну обеими сторонами.

В квартирном товариществе, которое функционирует почти в каждом доме, не забудьте узнать, имеются ли за владельцем приобретаемой квартиры какие-либо задолженности.

Если покупатель состоит в браке, то при заключении договора, кроме удостоверения личности, ему понадобится также и свидетельство о браке.

Данные о сделке заносятся в Крепостную книгу. Это реестр об операциях, совершаемых с недвижимостью и земельными участками на территории Эстонии. Крепостная книга есть в каждом уездном суде всех регионов страны.

Регистрацией недвижимого имущества занимается нотариус, который ведет сделку. Через 3-4 рабочих дня на электронную почту покупателя приходит письмо с подтверждением регистрации.

При покупке жилья в Эстонии чаще всего применяется следующая схема перевода денежных средство от покупателя к продавцу:

1. покупатель переводит деньги на специальный «нотариальный депозит» (нотариусу)
2. и уже затем, после получения свидетельства о регистрации права собственности нового владельца, юрист переводит их продавцу.

В Эстонии нет ежегодного налога на недвижимость, который взимается с собственников жилья в большинстве стран Европы.

Кредит и ипотека

Еще одна причина популярности эстонской недвижимости – низкие процентные ставки по жилищному кредитованию. Максимальный срок ипотечного кредита – 30 лет под фиксированную ставку от 2 до 6% в государственных и частных банках. Эти условия распространяются и на граждан Эстонии, и на иностранцев. Однако размер кредита покрывает до 85% стоимости жилья, то есть заявитель самостоятельно выплачивает минимум 15%.

После выплаты полной суммы ипотеки, владелец жилья может подать декларацию о доходах, и государство возместит подоходный налог с начисленных процентов по кредиту.

Желательно, чтобы заемщик уже пользовался услугами банка, в котором он хочет получить ипотечный кредит. Любой банк охотнее выдает кредиты постоянным клиентам.

Документы, необходимые для получения жилищного кредита в банках Эстонии:

• Удостоверение личности
• Подтверждение доходов (справка с места работы и выписка из налоговой службы)
• Оценка приобретаемой недвижимости от аккредитованного оценщика
• Справка о составе семьи
• Кредитная история

Как говорилось выше, покупка недвижимости в Эстонии не дает права на получение вида на жительство. Но все же приобретение собственного жилья может стать хорошим подспорьем для дальнейшей эмиграции в эту прибалтийскую страну.

Полезные ссылки

Портал электронных услуг Эстонии

Нотариальная палата

Крепостная книга Эстонии