Недвижимость в Сербии: особенности

Согласно миграционному законодательству Сербии, владение недвижимостью дает иностранцам право получить вид на жительство. Это наиболее популярный способ иммиграции в эту балканскую страну.

Однако процесс оформления сделки может вызвать определенные трудности и риски, поскольку документальная и правовая сторона этого вопроса в Сербии не развита должным образом. Дело в том, что в Сербии не существует аналогов российской Федеральной регистрационной службы, до сентября 2014 года все сделки заключались в окнах госрегистраторов, и проверка подлинности документов и законности совершаемой сделки просто отсутствовала. С сентября контролировать этот процесс дали право нотариусам и адвокатам, однако и по сей день, в особенности иностранцам, следует опасаться обмана со стороны риэлторов-мошенников.

В Сербии существует 2 вида собственности: укниженная (зарегистрированная) и неукниженная (не зарегистрированная). Сделки купли-продажи осуществляются с обоими видами, но укниженная собственность имеет ряд очевидных преимуществ и более безопасна для приобретения иностранцами. Зарегистрированная собственность, по определению легализованая, предполагает наличие информации о владельце, числится в кадастре недвижимости вместе со всеми сопутствующими документами. На такую недвижимость разрешается оформлять кредит или залог. На незарегистрированную собственность не существует подобных документов. Сделки с такими объектами требуют длительной проверки с нескольких сторон. Подозрительные сделки не будут одобрены нотариусом и, соответственно, не дадут вам права претендовать на получение ВНЖ.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, при совершении сделки купли-продажи обращайтесь только в крупные агенства недвижимости, в которых работают квалифицированные риэлторы и юристы.

Перед заключением сделки убедиться в том, какой налог входит в стоимость жилья. При покупки «новостроя» у застройщика вам необходимо заплатить налог на добавленную стоимость в размере 8%, налог на нежилое помещения равен 18%.

Недвижимость в Сербии: выбор места

Подходить к выбору места жительства нужно ответственно. Не забывайте, что задача любого риэлтора — продать объект. Как вы будете потом там жить — не его забота. Популярный рассказ риэлторов о том, что в Белграде жить хорошо, потому что там удобно делать бизнес, имеет отношение к действительности не более, чем легенды и мифы Древней Греции. Стоит заметить, что и в Белграде россияне, решившие заняться микробизнесом в чужой стране, разоряются с таким же треском, как и везде.

Белград хоть и столица, но не самый удобный город для проживания, и в этом он похож на Москву. Такие же оторванные друг от друга районы, жуткий дефицит парковочного пространства, пробки и высокие цены
на общественный транспорт: проезд на автобусе дороже, чем в Москве. Интенсивно рекламируемый русскоговорящими риэлторами «район Белграда» Земун состоит в основном из промзон сельхоз назначения и частной застройки. В общем, это деревня с несколькими городскими по виду улицами, примыкающая к городу. Так что перед покупкой посмотрите, насколько удобно вам будет жить в том или ином районе.

Еще одна сложность, связанная с Белградом, — самые короткие сроки, на которые можно продлить ВНЖ. Если вид на жительство по основанию «недвижимость» в Нови-Саде и Руме (маленький городок между Нови-Садом и Белградом) можно продлить на год, то в Белграде лишь на полгода. С чем это связано — можно только гадать.

Не покушайтесь на большие дома с огромными участками в поселках и деревнях. Это местный неликвид. Местные продают свои дома годами и десятилетиями, после чего радостно переселяются в квартиры. И не удивительно: инфраструктура таких населенных пунктов такова, что в тапочках за хлебушком не сходишь, а если и решишься, то идти придется несколько километров. Выращивать «все свое» невыгодно: на рынке это стоит копейки, а работать ради этого придется не покладая рук, причем периодически оставаясь без урожая по несколько сезонов кряду. Так что если вы не имеете опыта сельской жизни, не жаждете заниматься сельским трудом, не хотите каждый день тратить по два-три часа на хозяйственные работы, не связывайтесь с этим. Безусловно, есть хорошие дома, толково спроектированные, качественно построенные, правильно документально оформленные и находящиеся (хотя бы формально) в городской черте. Но цена за такой дом будет очень далека от понятия «дешевая недвижимость».

Дешево ли?

Еще одно заблуждение: в Сербии чрезвычайно дешевая недвижимость. То же самое можно было бы сказать и про Россию, ведь тут тоже есть места с очень дешевым жильем. Но почему-то россияне под дешевой недвижимостью Сербии сразу понимают недвижимость Белграда и Нови-Сада, а под дешевой недвижимостью в России — ПГТ совхоза «Десять лет без урожая».

Еще одна ошибка — проводить усреднение цены по нижним значениям. Дело в том, что часть из предлагаемой недвижимости юридически представляет собой кучу стройматериала. И цена на такие объекты, понятно, самая низкая. Причем это касается не только сараев и частных домов: это может быть и многоквартирный дом целиком, и квартира в таком доме. Например, если квартира была расширена за счет пространства под крышей, и это не было узаконено.

Чем рискуете? Покупка кучи кирпичей не дает основания на долгосрочное проживание. Как вариант — узаконить расширение квартиры за свой счет, но стоить государственная пошлина будет дорого. Хорошо, если обойдется без штрафа. При этом внутри своей квартиры (в пределах площади) можно делать все, что угодно. Вот такая местная особенность.

Недвижимость в Сербии: необходимые документы

Если все же вы всерьез задумались о приобретении жилья в Сербии и последующем получении ВНЖ в этой стране, то стоит заранее узнать, какие документы для этого понадобятся:

• свидетельство о праве собственности или договор купли-продажи с регистрационными отметками,
• две фотографии,
• заполненную анкету местного образца,
• ксерокс и оригинал паспорта,
• страховой полис на весь срок (страховщики все равно оформляют «розовый листок» исключительно на год),
• выписку со своего счета в местном банке,
• квитанции об оплате сборов и наклейки в паспорт (реквизиты с указанием размера сумм обычно дают в полиции),
• «белый картон»
• автобиография на сербском языке.

Если есть зависимые члены семьи, то им нужно подавать все то же самое, плюс гарантийное письмо от основного получателя права на долгосрочное проживание, минус договор о купле-продаже (нужна только одна копия). Первое разрешение вам, скорее всего, дадут на полгода. Последующие пролонгации будут, вероятнее всего, на год везде, кроме Белграда.

Жить нужно там, где зарегистрированы

«Полиция за странцев» будет интересоваться, живете ли вы по тому адресу, по которому зарегистрированы. Поэтому купить что-то в одном месте, а жить в другом не рекомендуется. В Белграде полиция может проверять соответствие фактического заявленному чуть ли не раз в 2-3 месяца. Причем если вас дома не обнаружат, будут опрашивать соседей.