Недвижимость за рубежом имеет свои преимущества, недостатки, сложности, риски, а главное – бюрократические особенности. Если привлекательность самого объекта, например, квартиры, складывается из оптимального сочетания цены, климата выбранной страны или города, уровня жизни там и возможности получить ВНЖ, то привлекательность сделки — это минимум бумажной волокиты.
Когда покупатель выбирает подходящий объект и подступает вплотную к его покупки, обнаруживается множество подводных камней, так что выгода и удовольствие от приобретения начинают казаться сомнительными. Поэтому еще на этапе выбора страны нужно представлять себе, какие юридические формальности необходимо будет пройти, во сколько обойдутся сопутствующие расходы и какие неприятности могут случиться при оформлении.
Недвижимость за рубежом: поиск риелтора
Искать квартиру и оформлять сделку без квалифицированного помощника – очень рискованное занятие. Но и просто выбирать риелтора по ссылкам в интернете может быть опасным. Конечно, самый лучший вариант – специалист с рекомендациями от знакомых. Поэтому еще прежде чем вы определитесь со страной, полезно провести опрос в ближайшем окружении: наверняка обнаружится кто-то, кто либо купил жилье за рубежом, либо находится на стадии поиска и оформления, либо знает человека, который только что очень удачно купил квартиру в Испании или дом в Латвии.
По теме: Купить жилье в Европе со скромным бюджетом
Те, кто имеет много свободного времени и достаточно денег, могут сами исследовать интересующие их места. Такая стратегия хороша для маленьких городов и крупных деревень: в больших городах выбор слишком велик, а в сельской местности нетрудно все осмотреть самостоятельно. За неделю вы сможете объехать несколько населенных пунктов, прямо «с улицы» заходя в местные агентства недвижимости и сразу осматривая квартиры. Если вы хорошо представляете себе, какие недостатки могут быть у интересующего вас жилья, осмотр на месте оказывается очень удобным вариантом. Ведь даже огромная галерея фотографий в интернете не заменит возможности самим заглянуть во все углы.
Если вы выбираете жилье по интернет-каталогам недвижимости, необходимо назубок знать все юридические тонкости, отличающие сделку в данной стране. В любом случае, даже выбрав квартиру самостоятельно, лучше обратиться к агенту по недвижимости, чтобы он помог вам пройти через все юридические процедуры. Это особенно важно в тех странах, где контроль за чистотой сделки оказывается в первую очередь вашей заботой. От таких стран выгодно отличается Франция: там проверка документов на квартиру и соблюдение всех формальностей – обязанность нотариуса.
Чтобы стать клиентом риелторской фирмы, иногда требуется собрать целый пакет документов. Так, в Великобритании, помимо паспорта и документа, подтверждающего домашний адрес, необходимо предъявить банковскую выписку о состоянии счета – причем сумма на счету должна превышать стоимость недвижимости.
Проверка квартиры
Прежде всего выбранная квартира проверяется на «благонадежность», то есть надо выяснить, не числится ли она в залоге у банка, не претендуют ли на нее наследники или родственники продавца и так далее. Такую проверку должен выполнять риелтор или нотариус, однако и вам лучше быть в курсе и просмотреть все документы – тем тщательнее, чем меньше вы уверены в надежности риелтора. Скажем, в Великобритании юрист должен провести целое исследование и представить покупателю подробный отчет. Во Франции оформлять сделки без агента запрещено, и на нотариусе всегда лежит серьезная ответственность. А вот покупая недвижимость в Испании, лучше самим изучить весь пакет документов: купчую, справку из Кадастрового реестра и из Реестра недвижимости Испании, в случае покупки на вторичном рынке – справку об уплате муниципального налога на недвижимость.
Часто советуют нанимать особых специалистов для проверки разных аспектов безопасности: техническое состояние недвижимости лучше всего оценит строительный инженер, а адекватность цены проверит независимый оценщик. И слишком высокая, и слишком низкая цена должна вызывать подозрения, причем последняя даже больше: если в первом случае продавец просто хочет получить побольше денег, то во втором он, скорее всего, что-то скрывает.
При покупке целого дома отдельной головной болью может стать земельный участок. Дело в том, что во многих странах запрещено продавать землю иностранцам – ее можно только сдать в долгосрочную аренду. Покупатели выходят из положения по-разному: кто-то открывает свою фирму (в Болгарии, например, иностранные юридические лица могут покупать и землю), кто-то действительно соглашается на аренду сроком в несколько лет. Такая аренда, как правило, стоит недорого, потому что продавцы включают стоимость участка в стоимость самого дома.
Недвижимость за рубежом: открытие счета в местном банке
В большинстве европейских стран можно купить недвижимость, только открыв счет в местном банке (потом с него же будут списываться платежи за коммунальные услуги). Во Франции, Испании, Португалии сразу после открытия счета вы получите ИНН иностранца и сможете оплатить покупку. Деньги надо будет перевести с российского счета, в назначении перевода указав «покупка недвижимости». В Германии, напротив, далеко не каждый иностранец сможет открыть счет, даже если он намерен вкладывать деньги в немецкую экономику. Риелторы могут взять переговоры с банком на себя, однако и это действует не всегда. В любом случае вам придется предоставить множество документов, характеризующих вас как порядочного плательщика: справку о размере дохода, о наличии в собственности недвижимости и автомобиля, выписку о состоянии текущего счета и так далее.
Сопутствующие расходы
При выборе недвижимости к цене надо прибавлять как минимум 10%: на налоги, услуги агента и нотариуса и другие сопутствующие расходы. В некоторых случаях 10% от стоимости жилья придется заплатить за один нотариальный сбор. Во Франции риелторская комиссия (напомним, сделки без риелтора там незаконны) обойдется в 5%, несколько сотен евро нужно будет заплатить нотариусу, да еще с вас могут взять налог на покупку недвижимости. В Германии, помимо риелторской комиссии (4-7%), также платят налог на передачу прав собственности — 3-7% в зависимости от региона. В Португалии налог на новостройки составляет целых 25% – правда, совестливые продавцы включают его сразу в стоимость объекта.
Недвижимость за рубежом: ипотека
В Европе условия кредитования мягче, чем в России. Так, ипотека в Великобритании составляет примерно 2–4,5% годовых, во Франции — 2–4% годовых, в Испании — 3–4,5% годовых, в Италии — 3,5–4,7% годовых. Первоначальный взнос составляет 30%-40% от общей стоимости: 30% – в Великобритании, 35% – в Италии, 40% – в Испании. Однако получить кредит под покупку недвижимости далеко не всегда просто: в Италии и Франции нерезидентам почти всегда отказывают, в Испании очень долго рассматривают заявки, в Эстонии часто могут отклонить просьбу, даже если все документы в полном порядке. Посоветовать тут можно только одно: тщательно собирать документы, предоставить как можно больше свидетельств своей платежеспособности, а главное – не предпринимать никаких решительных шагов, пока ипотека не оформлена.
Предварительный договор
Во Франции предварительный договор состоит из двух частей: вначале заключается первое соглашение, после которого в течение недели вы должны оплатить счет в 7% от стоимости покупки. Если этого не происходит, сделка расторгается без каких-либо потерь. Затем вы подписываете договор и вносите 10% депозита, которые переходят на счет продавца, если вы отказываетесь от сделки. В остальных странах, как правило, процедура покупки начинается именно с этого этапа: внесения депозита. К этому этапу переходят после того, как юристы составляют договор, удовлетворяющий обе стороны.
Недвижимость за рубежом: нотариальное оформление сделки
Наконец, после завершения всех формальностей в присутствии нотариуса происходит окончательное закрепление сделки. Деньги переводятся на счет нотариуса или непосредственно на счет продавца — в зависимости от строгости законодательства страны. Покупатель получает права на собственность, но окончательно бюрократическая волокита прекращается только через несколько месяцев, когда обе стороны получают справки от нотариуса и свидетельство регистрации в реестре собственности. Только тогда можно будет с облегчением вздохнуть и начать обустраивать новое жилище.
